Miny's Sweet Home

成福路改建住戶委員會備忘錄
           
97年12月26日文號：0001

受文者：     首泰建設                                              

一、        主旨：

本社區改建會經97/12/23會議討論，住戶提出疑義問題懇請　首泰建設回覆相關問題。

二、        說明：

住戶提問如下：

1.    信託不是簽了就有保障，萬一建商因故不能繼續完工、違約時，銀行能出面、限時接管整個工程，並依原合約履行完成嗎？

A:建商如因故不能完工，違約時，所營造完成建築之部份，將依合建契約全數被地主沒收。因本案係由地主將土地信託與信託銀行，建商將營造建築資金提前撥入信託銀行共同興建，另於建商取得建築執照後將起造權信託與信託銀行同意委託之建築經理股份有限公司管理，因此營造廠於完成每一階段工程，申請建商撥付工程款時，均應先經建商之監造機制驗收完妥後再將驗收單匯整交予公正之建築經理股份有限公司複驗合格用印完妥後，信託銀行始會撥款與營造廠，故每一階段均有為地主利益之監造撥款機制，不會有建商蓋到一半倒閉，營造廠之工程款尚未請領的情形發生，因此建商既未欠營造廠任何工程款，營造廠對所完成工作的建築物則無任何可予以扣押的權利。基上，倘若建商違約，由於整體工程的進行所有權利依信託機制均係屬於銀行管理，故並無所謂接管問題，地主可於沒收後，再依信託契約約定之續建機制，委由銀行出面，另行發包與合格廠商，繼續依約履行完成本建案。且一定會有建商願意接手繼續完成的；此乃因金額最大且最困難的連續壁、地下室工程或免震工程都已經完成，剩餘的工程輕而易舉，沒有不承接的理由。

 

2.      合約書內容，辦理信託所生之費用雙方分配比例分擔，但合建說明書是乙方付擔，到底是如何，經上次會議說明98/6/30前完成送件乙方負責，是有點困難，其費用是多少，請回覆。

A：1.合建說明書係誤植,應以合約書為準。之前建商開發之都更案信託費用並無按季收取0.15%，　　 都是建商與銀行談妥一定金額，還可以跟銀行經理溝通信託費用的數額。但近來可能係因金融海嘯的影響，普遍金融機構都廣闢財源，因此許多銀行都將辦理都市更新的費用提高很多，目前一般信託銀行收費標準分為1.簽約金-以簽約戶數，每戶收取6000元。2.信託費-以土地之公告現值0.15%按季收取。

　 2.此筆信託費用如由建商單一負擔可謂負擔不少，所以必須要等到一定比例之住戶都簽訂合建     契約後（達都更門檻），並於都市更新計畫權利變更審議完成時再與銀行辦理信託，屆時因地主及建商均可預期搬遷時間，所花費之信託費用亦可降至最低。

 

3.      一樓及屋頂為公設部份，是要做些什麼並沒有說明，應說明清楚列於合約內。

A：公設，就是公共設施，舉凡交誼廳、圖書館、游泳池、SPA會館、桌球室、撞球室、KTV、管　 理中心、兒童遊憩室等等都屬之，但這類設施，哪些是地主希望建商來做，或那些最好不要做，均會與合建地主討論後，採少數服從多數方式定案，所以沒有辦法清楚列於合約內。但在此要闡明的是，公設一定是大家所共有的，建商絕對不會將公設劃定給某等定人使用或約定給某專人專用，且一定係合於法令所規範的，不會是違章建築。相關條文可以查閱公寓大廈管理條例。

 

4.      合建說明書最後說明為，日後乙方銷售合約所載不同，以日後乙方銷售為準等於說前面表列之內容只是參考而已，應該改為只能高於原建材級結構之方案。

A：此部份請地主不用擔心，建材的採用是有可能有多項選擇，就好像皮包一樣，有名牌佨諸如　 LA、GUCCI;有市場牌「夢特嬌」，衣服也是一樣有ARMANI、BURBERRY;有市場牌「小YG」，首泰 要賣地區性最貴的房子，銷售對象會選擇向首泰購買，與首泰都選用高檔的建材有關。所以首泰與地主合建，分回的房子都是要在市場上出售的，不可能選用扺檔的建材來賣高價的房屋，畢竟首泰已經是建築界的LV，不可能再降檔次變成市場牌，首泰的口碑不是一天兩天所 建立的，經營者也絕不容許多年累積的精品形象，因為貴地主的這一個案子而毀滅，所以請地主放心。

 

5.      合約施工規定，變更設計建材及結構已授權乙方自行辦理變更，應該改為依設計合約精神，只能高於建材級結構之方案，且須經甲方同意。

A：如果僅是建材單一部份需經甲方同意是可行的，但建材材質的高低，有時也不是品牌及單價就可以比較，有一些可能是因為設計的因素須選擇此一品牌或此一檔次；建商比較擔心的是如果某些建材必須尊重設計大師的設計風格，屆時還必須請地主裁量，這樣子就本末倒置了，就好像打官司要委託給專業律師一樣，不可能自己看兩本書就上法院替人訴訟。所以有些絛款的設計，尚地主能以尊重專業、完全信任，充份授權的心態來處理本合建案，其餘回答同4.

 

6.      合約選屋會討出價格表，訂高價等於車位地下1、2層及屋子高樓層都優於建商，應該訂出合理價格或優惠地主等辦法。

A：1.本建案是價值分，定高價不會優於建商，所有的價值的45%是屬於建商的，55%是屬於地主     的，因此，所有的價值假設是1億，則建商僅可能取得4500萬，地主取得5500萬，是不會有將房子高樓層定價高就是等於優於建商的問題，因為是以全案價值來拆分45%、55%比例的。

   2.選屋係以各樓層的定價加總後的平均價格，比方說建商將2-5樓定價50萬一坪，6-10樓定　　 價52萬一坪，11-15樓定價53萬一坪，16-20樓定價55萬一坪，20-25樓定價58萬一坪， 26-28樓定價60萬一坪，29樓定價62萬一坪，30樓定價65萬一坪，如此平均價格為加總 2-30層樓各樓層的單價後為1597萬，為計算平均價格必須再除以29=55萬，地主即以55萬*各地主所得分配的坪數來選屋。

　 3.承前，如本棟樓係每戶70坪型的房子，則頂樓30樓的售價為65*70=4550萬元，2樓的售價為3500萬。例如周伯伯有21坪的土地，每坪土地假設可以分配3.46坪建物，則本案周伯伯可以分得72.66坪的房子，此時，周伯伯就以72.66*55=3996.3萬元的價值來選屋，倘若周伯伯選20樓70坪的房子定價為70*55萬=3850萬元，則建商須找補3996.3-3850=146.3萬元與周伯伯;倘若周伯伯選25樓70坪的房子定價為70*58=4060萬，則周伯伯尚需補給建商63.7萬元。

 

7.      建築採RC制震構造，其抗震給級，柱子中間加裝隔震器須要常更換造旁大花費，可以請專業廠商說明。

A：1.免震建築，簡單的說就是在大樓的各各樑柱上裝設一個鉛辛塊阻尼器，材質係由橡膠與鉛辛     塊組合而成（即一層橡膠一層鉛辛塊，由下而上堆疊而成）當地震來的時候，鉛遇熱能即溶化成液態，地震結束後，則回復原狀。此種建築工法為日本普遍採用，台灣許多高級建築物也多有採用此種工法。目前得知抗震級數可以將7級的地震減化成2-3級，也可以減化垂直的地震將其轉換成水平的搖晃。

   2.在日本，採用免震工法的目的，主要是在強烈地震來時，除可以避免建築物倒塌外，亦可以　　爭取更多的逃生時間。

   3.目前請教日本專業廠商的說明，此種免震工法，只要不是人為的破壞（如火災毀壞），通常     50年都不會損壞，因此妥善保養，是不會花費龐大費用的。

 

8.      原合約樓梯階梯舖設橡皮地板會期限退化，建議用止滑磁磚。

A：遵照住戶指示辦理。

 

住戶意見：感謝配合　　　　　　　　　　　　　　　　　　　簽收：首泰建設12/30說明