住三變商三？－Miny's Sweet Home

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24號黃先生於第二次互助會提到...住3變更為商3..經查引用法規須道路16米限制....因成福路都未達所以無法變更，請各位鄰居要了解請楚。

.引用........

http://www.dba.tcg.gov.tw/public/Attachment/87221122271.pdf

土地價值由低變高，根據「漲價歸公」精神，政府目前向獲利的地主或開發商收取回饋金；但受經濟不景氣影響，台北市政府昨天率先宣布大幅鬆綁商業開發的限制，將大幅降低回饋金，部分開發行為甚至可以免回饋，同時在建蔽率方面也大幅放寬，是否衝擊都市環境品質？以及違反公平正義原則？市府都市發展局表示：「可以討論！」

台北市這項規定是讓第三種住宅區（住三）變更為第三種商業特別區（商三特）時，回饋金的平均降幅達到50％，原本「住三」變為「商三特」，依照土地公告現值的增值差異情形，一律要回饋其中的15％~35％，落實漲價歸公的精神，不過，北市府都市發展局說，這項作法歷經不景氣的洗禮，已漸受民間的詬病。

都發局表示，回饋金規定是在民國84年訂定，當年景氣好，土地變更程序不如現在繁複，目前住變商必須先公告讓「社區」參與，一旦有居民反對，變數頗多，即使變更通過，還要繳交高額的回饋金，「這麼多限制，做生意變得很辛苦」，都發局官員反映商界的心聲，部分學者專家也贊同調降回饋金比例，因此都發局才做成決定。

除了少繳回饋金，變成商業用地的建地也擁有更多的發展權；住三的容積率225％，建蔽率45％，可蓋5層樓；商三用地的容積率高達560％，建蔽率65％，可蓋9層樓，因此，凡是被畫入住變商的建地，可多出8成的發展空間，「漲幅」不小。都發局說，住變商的容積率將有條件放寬，基地面積必須達2000平方公尺以上，容積率才能由225％拉高到560％，在此規模以下仍維持原來225％。

(四)土管第10 條第3 項住宅區容積率加級地區面寬未達16m 者容積率計算疑義
答：因臺北市土地使用分區管制規則並未授權本府對於建築基地臨接道路面寬情形特殊者另訂容積加級之規定，據此，有關容積加級之認定仍應依現行台北市土地使用分區管制規則第10 條第3 項規定辦理。倘建築基地雖為「第3-2 種住宅區」，因其面臨較寬計畫道路之面寬未達16 公尺以上，依現行台北市土地使用分區管制規則第10 條第3 項規定，其容積率仍應依「第3 種住宅區」之規定辦理。